土地の境界線とは

土地の境界を示す境界線があいまいで確定していないケースが多く、土地を売却しようと思う時、家を建て替えたりあるいは新しく塀や垣根をつくろうとした時に土地の境界がはっきりせず、隣近所の方とトラブルに成るケースがあります。こうしたトラブルは、土地の境界を明確に示す境界標が 設置してあれば防ぐことができます。

土地の境界を特定するための手段として塀や垣根の設置がありますが、相続で所有権者が変更となったり、大規模な宅地造成が行われた際にその目印がなくなり、境界が失われてしまう場合があります。登記簿に記載されている境界線が、実際の境界線と違っているというケースもあり、隣の家との間にある塀の区切りもあいまいであることがあります。

土地の筆界(境界)とは、土地の範囲を区画する線をいい、公法上の境界といわれることもあります。

法務局で発行される地積測量図や地図に示されている区画線になります。

筆界を隣接地との話し合いで変更することはできず、分筆や合筆といった登記をしなければ変わることはありません。

他方、所有権界は私法上の境界といわれることもあり、当事者の合意で変更することもできます。

多くの場合は筆界と所有権界が一致していますので、普段はそれぞれの違いを意識することはありませんが、お隣さんに土地の一部を売買したときなどに問題になります。

当事者としては売買したつもりの土地の一部ですが、所有権界が変わっただけで筆界が変わることはありませんので、法務局に備え付けられている地積測量図や地図は売買前のままです。

また、土地の一部について名義変更(所有権移転登記)をすることもできません。(売買前の土地全体について共有名義にすることはできます。)

当事者の認識に筆界や登記名義を一致させるには、まず当該一部を分筆する必要があります。

そして分筆後の土地を売買により名義変更(所有権移転登記)します。

これらの手続きを経ることで、当事者の認識と所有権界と筆界と登記名義が一致するのです。

不動産仲介業者に依頼をされた際は上記のような手続きが必要であるとのアドバイスをしてもらえると思いますが、個人間で売買をするときなどは、売買代金を支払ったのに名義が変わっていない、ということにならないようにご注意ください。

土地の境界線について

土地の境界線とは、自身の所有する土地の隅にある点である「境界点(筆界点)」同士を結んだ土地の境界線です。隣接する土地と土地の境目を示すものになりますが、隣地境界線、敷地境界線、道路境界線といった分類があります。そして、境界線には、隣接する者同士が話し合って決められる民法上の「所有権界」、そして元々の境界線である不動産登記法上の「筆界」の2種類があります。

不動産登記法施行規則により、土地の分筆の登記の申請などの際に提出する地積測量図の図面上に境界の位置関係を表示すべきことになっており、この位置関係を明確に表示するのが境界標です。

境界線がはっきりしない理由と「境界標」

測量の際には仮のものとして木杭が打ち込まれることがあります。しかし、木杭は経年劣化によって腐ってしまったり自然の力によって動いてしまったりします。こうした木杭が境界標となっている場合は、境界の位置関係がさらにあいまいになってしまいます。

境界石やコンクリート標といった永続性のある境界標を埋設したり、境界標を地中に打ち込むのが困難な場合は、ブロック塀やコンクリートなどに直接打ち込める金属鋲を使って表示することもできます。

こうした境界標があれば土地の境界線をしっかり示すことができます。

境界標の位置が地積測量図の図面と一致していれば良いのですが、図面の位置とは違う場所にあったり、境界標そのものがなかったりする場合もあります。

その原因として、境界標が地震や土砂崩れ、洪水などの災害が原因で位置がずれたり、失くなってしまうことが考えられます。最初から誤った位置に設置されているケースもあり、塀などを作る際に境界標を一時的に移動させた後に元の正しい位置に戻さなかったために位置のズレが起こったというケースも考えられます。

境界線がはっきりしないことで起こる土地トラブル

土地の境界線がはっきりせず、しっかりと確定していないと、土地を相続した後に売ることも分筆することもできないという事態になる場合があります。

また、土地を売却する際には、土地測量図や境界確認書が必要になりますが、境界線が明確なようで曖昧になっているケースが多く、売却する際などにトラブルになり、スムースに売却が進まないケースもあり、誤った土地の境界線で土地の評価額を出した場合は当然トラブルになります。

土地を売りたいが境界線がはっきりしない

土地の境界線をめぐる隣地トラブル

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